內房玩完未 ?

中國房地產的確是個大泡沫，但中央政府必須防止大壓過大，在臨界點刺破泡沫，而我更相信中央不可能長期打壓樓市，因為這將危害經驗成長，所以中國將會知期內放棄打壓樓市。

【含淚講bye】調控打壓 內房牛市已玩完

中國為保經濟增長，在2016年大舉放鬆信貸、降首付等，為樓市製作「人造牛市」。但資產泡沫急升，當局去年在黃金周期間出招壓市，有分析員直言內地房地產「牛市已結束」，在去年提前消耗需求下，將導致今年的銷售面積會由去年高達12億平方米，跌至僅得10億至11億平方米。

過去兩年投資者親歷中國股、樓短命牛市，內房股在政策市主導下表現愈見低迷。星展唯高達（香港）研究部董事兼及中國房地產業分析員王丹指，「政策變換太快，大家就會提早擔心，股價亦會提前反映」，好像「去年都賣（賣樓）得很好，但年初大家就已經很擔心政策收緊，買地產股時亦會比較謹慎」。


內房股表現雞肋，三大龍頭潤地（1109）、中海外（688）及萬科（2202）去年跌幅介乎22至24%。但王丹認為內房股仍是長線或收息投資的不錯選擇，因中、小型內房都願豪派息留客，如旭輝、禹州等估值亦低。大型內房股在中國經濟或行業下行時具防守力，當中潤地、龍湖（960）都較具吸引力。


王丹指，內房「股價上沒甚麼催化劑」，加上未來政策仍偏緊，歷史上「政策收緊的環境下都跑輸大市及指數」，料未來長期維持這境況。


現時內房截至去年11月的銷售數據仍不差，她認為主要因政策反映需時，但今輪樓市牛市周期已完結，未來銷售面積及樓價將進入下行周期。2016年內地商品房銷售面積預計超過12億平方米，2017年商品房銷售面積將跌至介乎10億至11億平方米。


新一輪調控措施「限購、限貸，是想要買房子都不讓你買」，若來年進一步從嚴，觀望氣氛更濃，令置業需求再往後推，內房或現更大跌幅。雖然樓市下行周期剛開始，但她認為政府不會想見到資產價格大跌，新一輪放寬的時機或於明年下半年出現。


她預料，未來數年中國會力推供給側改革，將為內房帶來挑戰，包括建材成本、如水泥、鋼材將令利潤率難見改善，未來淨利潤率維持7至8%。雖然過往兩年內地開放融資渠道，現金流增令內房債務壓力舒緩，但近月再次封閉，王丹認為，若「境內債發不出來，境內外融資成本肯定上升」。