近日，香港商業地產市場再傳震盪消息。位於觀塘海濱道123號的甲級商廈「綠景NEO」（原名8 Bay East），由內房企業綠景（中國）地產持有，全幢物業近日遭銀團組合接管，正式淪為銀主盤。第一太平戴維斯（香港）及高力國際獲委任為聯合獨家代理，以公開招標形式出售該物業，將以現狀部份交吉、部份連現有租約方式推出，預計市值約45億至50億元，為近五年多來市場上最大額的商廈銀主盤案件。
從90億天價購入到估值腰斬
綠景NEO於2019年落成，樓高24層（其中19層為辦公室樓層），總樓面面積約59.62萬平方呎，地盤面積約4.85萬平方呎，設有5層停車場逾400個車位。物業享有270度無遮擋維港海景，榮獲綠建環評（BEAM Plus）及LEED鉑金級環保認證，標準層面積逾3萬平方呎，可靈活劃分為東、西兩座，各具獨立大堂及命名權，適合大型企業作為總部用途。
2017年，綠景中國斥資高達90億元向會德豐地產購入該全幢商廈，當時成交呎價約1.5萬元，創下九龍區歷年來最大額全幢商廈買賣紀錄。當時香港商業地產市場氣氛熾熱，內房企業積極南下布局優質資產，綠景NEO正正成為其旗艦投資之一。物業現時租戶包括平安保險、周大福人壽、都會大學、金蝶國際等大型機構，出租率逾一半，原業主綠景中國地產投資更使用大廈頂層作為集團總部。
然而，好景不常。綠景中國去年宣布錄得54億元人民幣虧損，並未能按期支付4.58億美元境外負債。目前該物業仍有逾50億元銀行欠款，銀團組合中最大份額為中國銀行。隨著近年寫字樓價格大幅回落，綠景NEO估值料大幅腰斬，呎價預計介乎7,500至8,300元，較購入價大幅貶值，反映內房企業在香港商業物業投資上的巨額浮虧。
香港商業房地產復甦仍困難重重
綠景NEO淪為銀主盤，並非個別事件，而是香港商業房地產市場深層壓力的縮影。雖然2025年下半年至2026年初，市場出現局部復甦跡象，例如金融服務及教育行業需求回升、中環及金鐘等核心區租金跌勢收窄、部分優質資產錄得正吸納量，但整體復甦步伐緩慢且極度分化，距離全面回暖仍有距離。
其中一個關鍵原因，正是業主財務壓力沉重。過去數年，高息環境、經濟不確定性及供應過剩，令不少持有商業物業的業主（尤其是內房或高槓桿企業）面對還款壓力。綠景中國的案例清晰顯示，當租金收入無法覆蓋利息及營運成本時，違約風險急升，最終導致銀行接管。市場消息指，近年多宗大額商廈銀主盤均涉及財務困境資產，銀行減值貸款金額顯著上升，部分機構的房地產相關壞賬壓力倍增。業主被迫折讓出售或被接管，不僅加劇市場供應，亦進一步壓低資產估值，形成惡性循環。
業主財務壓力外的復甦困難因素
- 供應過剩與高空置率：全港甲級寫字樓空置率仍維持在17%左右（部分報告指17.3%至17.5%），相當於數百萬平方呎空置面積。新供應持續湧入（2025-2026年仍有逾300萬平方呎新增樓面），非核心區如九龍東（包括觀塘）壓力尤其大，租金競爭激烈，九龍東租金跌幅曾達7.7%以上。
- 需求分化：復甦主要集中在核心區優質資產（中環、金鐘、尖沙咀），金融機構及「升級搬遷」需求帶動，但非核心區及較舊物業則乏人問津。企業普遍成本意識強，仍傾向議價或整合空間，而非大舉擴張。
- 租金持續調整：雖然跌勢收窄，但2026年整體甲級寫字樓租金預計仍下跌約3%，核心區或率先企穩，非核心區下行壓力持續。投資市場同樣審慎，成交宗數偏低，近半涉及財務壓力資產。
- 宏觀環境影響：雖然利率回落有利，但融資成本仍未完全紓緩負利差情況；內地經濟及消費模式變化，亦間接影響香港商業需求。
這些因素交織，令商業房地產復甦呈現「局部回暖、整體謹慎」的格局。綠景NEO作為觀塘海濱優質資產，卻因業主財務問題被迫出售，恰好凸顯即使物業質素高、租戶穩定，在大環境壓力下仍難獨善其身。
挑戰中孕育機遇
綠景NEO淪銀主盤，標誌著香港商業地產調整期尚未完全結束。對潛在買家而言，這類大額銀主盤或提供抄底優質資產的機會，尤其適合有意在九龍東建立總部的企業或機構投資者。然而，整體市場要實現可持續復甦，仍需時間消化供應、紓緩業主財務壓力，並依賴金融及經濟更強勁的復甦動能。
未來，核心區與非核心區、優質與一般資產的兩極化將更明顯。投資者及業主需審慎評估風險，把握優質資產偏好的趨勢，方能在這輪調整中站穩陣腳。香港商業房地產的韌性仍在，但復甦之路依然漫長而曲折。
