超人賣中環中心套現 買家尋九成借貸

超人李嘉誠一直表示對中港兩地有信心，但中港投資比重一直下降，新投資項目明顯比套現項目少，但中資及本地一班投資者相繼接貨，今次連中環中心都出售，大家信邊個眼光自己諗。


中環中心買家　尋求九成借貸   傳夾層貸款佔四成　年息八厘

上月長實（001）以402億元出售中環中心75%權益，新買家中國港澳台僑和平發展亞洲地產與數間銀行洽商包銷融資。《路透》昨引述消息及財務條款指，買家正尋求相當於交易額九成（361.8億元）的貸款，包括四成資金以1年期夾層貸款（mezzanine）形式籌組，餘下五成為銀行優先貸款。

業界指有關貸款結構進取程度屬近年少見，惟合組財團股東之一兼亞洲地產創辦人蔡志忠澄清，「我們必須根據金管局指引，向銀行承造四成按揭。」不過除了銀行承銷外，亦有其他融資安排，就像財團買地皮也有其他融資安排一樣，但他強調「融資槓桿（借貸比率）並無坊間講到咁高（九成）」，各夥伴「點都會拿幾成出來，香港地無得偷雞。」

擬借按揭及安排其他融資

至於近期將不少物業放售，是否套現支付中環中心，他回應說「可以咁講，但唔急！」金管局於今年中，出招收緊銀行對地產商借貸風險。

銀行界消息說，融資結構仍未定案，不排除還有變數。分析指，非銀行金融機構資金（如投行、基金或私人投資者），透過夾層貸款涉足房地產項目融資，賺高息回報，這部份不受金管局監管，猶如發展商財務公司，為買家提供高成數二按，背後亦反映借貸參與方，對樓市風險不存憂慮。

《路透》援引消息報道，買家已支付交易額10%（40.2億元）定金，九成借貸資金中，四成以夾層貸款籌組，年利率達8厘，餘下50%為銀行優先貸款，但無提及息率與年期，交易有6個月成交期限。外界一直傳聞，買賣雙方達成協議後，前者會拆售中環中心部份樓層及單位套現還款；倘是項融資果真設夾層貸款，意味只要期內樓價不大幅下調，夾層貸款借款人便不存在承擔違約或壞賬風險。

非銀行資金或參與貸款

資深財資界人士兼城大商學院客座教授陳鳳翔認為，隨着監管當局加強對銀行房地產貸款限制，近年市場多了出現夾層貸款，讓非銀行資金參與補充融資缺口，但這類資金性質通常較短期。他認為樓市未來需求仍然殷切，惟美國參院通過稅改方案，財赤及債務負擔加重，對環球投資市場可能帶來潛在風險。

中國港澳台僑和平發展亞洲地產，主要股東包括佔55%權益的中國國儲能源化工，其餘45%由本地投資者組成，包括全國政協外事委員會副主任盧文端、「小巴大王」馬亞木。