萬科孭3900億巨債臨債務違約 大股東深鐵拒救

中國房地產巨頭萬科，近日陷入前所未有的債務危機。據悉，萬科目前背負逾 3900億港元有息債務，其中近半數為無抵押貸款。隨著多筆債券即將到期，公司資金鏈緊繃，違約風險急速升高。更令人震驚的是，作為第一大股東的深圳地鐵集團（深鐵），已明確拒絕進一步輸血，使得萬科的處境雪上加霜。  

12月15日有20億元人民幣債券到期，萬科已提出展期一年；12月28日另一筆37億元債券亦要求展期。 去年萬科虧損高達490億元人民幣，今年前九個月再虧損280億元，盈利能力持續惡化。  深鐵原承諾提供最高220億元貸款，但可提取餘額僅剩22.9億元，最終選擇拒絕追加援助。  

中國監管機構已表態不會直接救助萬科，而是制定應對方案以控制風險。這意味著萬科可能成為中國房企市場化重組的典型案例。銀行業人士警告，若萬科債務違約，將可能引發金融系統連鎖反應，對房地產市場及投資者信心造成重大打擊。  

深鐵持股比例僅27.18%，並非控股股東，政府亦無義務強制救助。這一決定反映出政策層面不再無限支援房企的取態，意在讓市場自行出清，避免拖延整體行業的痛苦調整。  

萬科的債務危機，既是企業自身過度擴張的結果，也是中國房地產行業深度調整的縮影。深鐵拒絕援助，標誌著政府不再兜底的新時代。未來，萬科能否在債務重組中存活，將成為觀察中國房地產市場走向的重要風向標。  

Netflix 斥720億美元購華納兄弟影視串流

Netflix 宣布以總股權價值 720 億美元（企業價值約 827 億美元）的現金加股票方式，正式簽署協議收購華納兄弟探索公司（Warner Bros. Discovery）的核心影視資產，包括：

- 華納兄弟電影公司（Warner Bros. Pictures）

- 華納兄弟電視集團

- HBO 品牌及 HBO Max 串流平台

- 百年片庫與所有相關 IP

這是荷里活有史以來最大規模的單一影視資產併購案，遠超 2017 年迪士尼 710 億美元收購 21 世紀福斯，也超越 2019 年維亞康姆與 CBS 重組案。交易一出，串流戰爭的版圖瞬間被改寫。

85% 現金的霸氣一擊

- 每股對價：27.75 美元（23.25 美元現金＋4.50 美元 Netflix 股票）

- 溢價幅度：較 12 月 4 日收盤價 24.54 美元溢價 13%

- 不含資產：CNN、TNT、TBS 等有線電視網將於交易前分拆，華納保留體育與新聞業務

Netflix 這一記「85% 現金」的重拳，直接擊碎了其他競爭者的幻想。派拉蒙＋Skydance 聯盟與 Comcast（環球母公司）雖參與最後階段競標，但無法匹配如此高比例的現金支付，最終黯然出局。

Netflix 即刻擁有的王牌

交易完成後，Netflix 將一口氣納入：

- DC 宇宙（蝙蝠俠、超人、神力女超人、小丑）

- 《哈利波特》與《神奇動物》系列

- 《權力遊戲》宇宙（含《龍族前傳》）

- 《六人行》《生活大爆炸》《黑道家族》《白宮風雲》《色慾都市》

- 《魔戒》《沙丘》《駭客任務》《神力女超人》

這意味著，Netflix 從最大內容採購商一躍成為最大內容擁有者，不再需要每年向華納、迪士尼、派拉蒙支付數十億美元授權費。

市場與產業的震盪

- 華納股價盤前漲 4-6%，Netflix 跌 3-4%（市場擔心短期現金流壓力）

- 派拉蒙全球（Skydance 合併後）股價重挫 7%，環球母公司 Comcast 跌 2%

- 華爾街分析師普遍給出長期利好、短期承壓的評價

這不只是一場併購，而是一場終局

1. 串流平台從 7-8 家，進入「3.5 強」時代：Netflix、迪士尼＋Hulu、Amazon Prime Video，以及勉強存活的派拉蒙＋

2. 好萊塢六大片廠正式減至「四大半」：迪士尼、華納（剩體育與新聞）、索尼、派拉蒙、環球（環球仍保有主題公園與強大發行網）

3. 院線的末日鐘聲更響：Netflix 雖承諾維持華納電影的院線窗口，但市場普遍預期將縮短至 17-30 天

剩下的問題只有一個：下一個被吞掉的，會是誰？

（原文發表於 2025 年 12 月 6 日）

中環甲級商廈租金自2022年5月以來首次上升

中環甲級商廈租金在2025年11月按月微升0.1%，這是自2022年5月以來首次錄得增長，結束長達35個月的跌勢。

中環甲級寫字樓租金在11月錄得 0.1% 的按月升幅，雖然幅度輕微，但具象徵意義，標誌市場觸底回穩。這是 35個月以來首次上升，上一次增長要追溯至2022年5月。整體甲級寫字樓平均呎租金維持在 約46.2港元，大致持平。

截至10月底，香港甲級寫字樓整體空置率降至13.1%，為近一年最低。中環區空置率微升至11.5%，主要因部分租戶搬遷後釋出的樓面尚未承接。灣仔、銅鑼灣空置率降至 10.5%，尖沙咀更降至 7.5%，顯示分區表現分化。

不少企業趁租金已大幅回落，選擇 升級辦公室質素或擴充規模，帶動需求回升。例如米高集團由銅鑼灣中糧大廈遷入 中環長江中心二期，涉及約 10,201方呎，反映擴充需求。10月甲級寫字樓市場錄得 293,300方呎正淨吸納量，連續7個月錄得正增長。

隨着金融業及專業服務需求回暖，中環作為核心金融區的優勢凸顯。中環的地段稀缺性、交通便利性及產業集聚效應，令其在市場回調後仍具長期保值能力。在利率環境趨穩、跨國企業重整亞太布局的背景下，租金有望進入穩定上行軌道。

這次 0.1% 的微升雖然幅度有限，但意義重大，標誌着中環甲級商廈租金在經歷三年半的低迷後，終於出現觸底回穩的跡象。對投資者與業主而言，這是市場信心逐步恢復的重要信號。  假如租金能在未來數月繼續企穩及回升，想信可大幅改善市場對商業房地產的信心。

長實追差價 撻訂業主破財

近年香港樓市風雲變幻，利率高企、經濟環境不穩，令不少在高位入市的買家陷入困境。近期，長實對旗下新盤撻訂買家入稟追討重售差價，事件更導致部分業主最終破產，成為市場焦點。  

涉事新盤為洪水橋LYOS及沙田名日‧九肚山。8名買家於2021年樓市高峰期入市，後來因市場轉差選擇撻訂。 訂金合共被沒收 861萬元 ，長實追討重售差價 1,765萬元  ，個別買家需補償 55萬至740萬元不等 。

其中三名名日‧九肚山買家因欠款龐大（216萬、272萬及740萬元），最終被法院頒令破產，合共 1,228萬元。這類追差價行動並非首次，但一次涉及多宗破產，確實罕見。  

根據中原地產數據，2025年第三季新盤錄得 381宗撻訂，按季急升45%，創11季新高。今年首三季累計 727宗撻訂，比去年全年多出六成。這反映買家信心不足，亦顯示市場承壓。  

在樓價高位入市，若後市轉差，買家不僅損失訂金，還可能面臨巨額差價追討。 香港法律保障發展商或業主權益，買家撻訂並非輸了訂金就沒有其他後果。 撻訂潮與破產案例，折射出樓市調整壓力，提醒投資者審慎評估自身承擔能力。  

繼長實後，市場亦傳出宏安地產追收撻訂業主差價，近期屢傳多間中小發展商有具大財政壓力，相信追差價個案陸續有來。

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要不要我幫你把這篇文章再延伸成「香港樓市撻訂與追差價案例時間線」的專題？這樣能更完整呈現近年趨勢。

美國多間連鎖咖啡店申請破產

近月來，美國多間連鎖咖啡店相繼申請破產，從地區性品牌到國際巨頭皆受到波及，顯示餐飲業正面臨前所未有的壓力。  

成本飆升與供應鏈困境

咖啡豆價格在過去一年上漲近兩成，主要原因是巴西、越南等主要產地因氣候異常導致減產，加上美國政府加徵咖啡進口關稅，使得零售商成本大幅增加。對高度依賴進口的美國市場而言，這無疑是雪上加霜。  

破產案例接連出現

- 星巴克（Starbucks）：宣布裁撤約 900 名員工，並關閉北美約 1% 門市，同時投入 10 億美元進行重組。  

- The Blend Coffee and Cocktails：佛羅里達州的 8 家分店已向法院申請破產保護。  

- Compass Coffee：因拖欠超過百萬美元租金，陷入破產危機。  

- Cuppa Austin Coffee：母公司 Best Cuppa Austin, Inc. 已申請破產，資產僅 5–10 萬美元，負債卻高達 50–100 萬美元。  

這些案例反映出，除了原材料成本，租金糾紛與債務壓力也是壓垮企業的重要因素。  

政策與市場反應

美國國會近期提出《禁止咖啡稅法案》（No Coffee Tax Act），試圖廢除川普政府時期加徵的咖啡關稅，以降低消費者成本。若能通過，或許能短期緩解產業壓力，但長期仍需面對氣候變遷導致的供應不穩定。  

消息指蘋果庫克明年將卸任

根據報導，蘋果 CEO 庫克（Tim Cook）最快可能於 2026 年卸任，目前尚未正式宣布，但多家媒體指出接班計畫已加速，硬體工程高級副總裁 John Ternus 呼聲最高。

回想當日庫克接替喬布斯執掌蘋果時，市場對庫克的能力及蘋果的未來發展充滿疑慮，但事實證明企業的優良傳統及接班機制對公司長期發展的重要性。

巴郡增持Alphabet

美國投資巨擘巴郡（Berkshire Hathaway）在最新季度持倉報告中披露，已大幅增持Google母公司Alphabet，持股市值達 43億美元，使其躍升為巴郡第十大持倉。這一舉動不僅反映出巴郡投資組合的戰略調整，也象徵著其對人工智能與雲端產業的長期看好。

投資組合調整重點

- 增持Alphabet：持有1785萬股A類股，市值43億美元。  

- 減持蘋果：持股由2.8億股降至2.382億股，減幅約15%，但市值仍高達607億美元，繼續穩居巴郡最大持倉。  

- 減持美國銀行：持股下降6%，總值約293億美元。  

- 維持美國運通：持股504億美元，穩居第二大持倉。  

- 持有可口可樂、雪佛龍等傳統核心資產。