拆息跌 樓市升？

雖然不少地產代理早前以拆息下跌為賣點，大肆宣傳樓市將迎來新一輪升勢，鼓勵買家趁低吸納，但事實上，樓市走勢遠比單一因素複雜。利息變動確實影響置業成本，但它只是影響樓價的眾多變數之一。將樓市前景與利息走勢簡單掛鈎，實為過分簡化。

除了利息，還有多項核心因素同樣影響樓市表現，例如一手樓供應、本地經濟、人口增長及結構等因素：

（1）一手樓供應龐大：截至目前，一手貨尾單位累積超過17,000伙，未來18個月預計有超過30,000伙新盤輪候登場，供應壓力不容忽視。

（2）本地經濟未穩：零售、旅遊、就業市場仍處復甦階段，經濟信心及購買力未全面回暖。

（3） 人口增長放緩及老化：長遠需求存疑，移民潮後人口流動趨弱，而且面對愈來愈嚴重的人口老化問題，影響中長線樓市基本面。

更值得注意的是，拆息波動性高，今次回落是否反映長期走勢仍屬未知，而近日拆息亦從低位反彈。若利率短暫下跌後迅速回升，業主隨時面臨供款壓力大增。畢竟，樓宇按揭是以十年、二十年計算的長期承擔，不應只著眼於當前短暫的利息優惠。

不過，對地產代理而言，任何時間都是買入時機，反正有成交就有收入。

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韓國首批深夜自動駕駛的士擴大運行區域

韓國首爾的「深夜自動駕駛的士」服務最近擴大了運行範圍，成為智慧交通發展的一大亮點。自2025年6月16日起，這項服務從原本的驛三、大峙、三成洞等地，擴展至整個江南區，包括狎鷗亭、新沙、論峴、清潭洞等地。

這些自動駕駛的士由 SWM 公司營運，目前共有三輛車（KORANDO E-MOTION），每晚 11 點至翌日清晨 5 點提供服務，並可透過 Kakao T App 叫車。每輛車最多可載三人，且目前仍處於免費試營運階段。八個月內已完成約 4,200 次無事故載客紀錄，顯示其安全性與實用性。

此外，首爾市也同步推動「清晨同行自動駕駛公車」與「地區同行自動駕駛公車」，進一步補足交通灰色地帶與清晨通勤需求。

自動駕駛技術愈見進步，將來運輸成本將續步下降，尤其像深夜的士這些成本效益較低的時段。香港的士牌主如果是擔心網約車取代的士，將來是無人駕駛取代的士及真人駕駛網約車。此外，貨運業司機亦會是下一波被取替的行業，現時無人駕駛貨車的技術或配套亦續漸成熟，將來能夠幸存的職員，相信是涉及情感，例如是心理學家、社工等職業。

大班結業

早兩日先寫完大班財困，大班麵包西餅今日正式宣布即日起結業，結束其長達41年的業務。多間分店門外已貼出告示，表示因「近期受到很多難以預計且不可抗拒的衝擊」，公司無奈停業。

這間曾首創冰皮月餅的老字號，曾在全港擁有多達28間分店，但近年因經營困難、欠租及拖欠員工薪金等問題，規模大幅縮減。工會表示已接獲至少50名員工求助，涉及被拖欠薪金、遣散費及強積金等，估計總金額高達數百萬港元。

大班財困新聞已發酵一段時間，中秋檔期佔公司近全年7成收入，但中秋前屢傳財困，即使勉強捱下去，今年中秋銷情都不會理想。

以色列、伊朗停火

以色列與伊朗全面停火達成一致

美國總統特朗普聲明指出，以色列與伊朗雙方同意分階段實施停火：伊朗先行停火12小時，隨後以色列也將停火12小時，這將使持續12天的衝突在24小時內正式結束。

然而，在德黑蘭於24日凌晨仍傳出爆炸聲，顯示局勢尚未完全穩定；以色列方面尚未正式評論此協議。

這場衝突不僅影響中東局勢，也牽動全球能源市場，國際油價在停火消息公布後大幅下跌。

油價下跌，有助壓低美國通脹，增加減息籌碼。

此外，以伊衝突期間，美國關稅談判好像冰封了，雙方停火有助美國集中處理關稅問題。

大班傳經營困難

最近有報導指出，香港老字號大班麵包西餅正面臨嚴重的經營困難。據了解，大班多間分店因拖欠租金而被迫結業，包括彩虹站、大圍站及黃埔站的港鐵分店。此外，旺角分店亦因欠租超過40萬元而遭業主入稟追討。

有員工向工會求助，指公司拖欠5月薪金、年假及加班費，甚至擔心長期服務金和遣散費無法獲得。雖然積金局表示目前大班沒有拖欠強積金供款，但早前曾因操作失誤導致220名員工的強積金供款延誤。

大班於2021年由創辦人家族全面退出後，由商人廖志強接手經營。他曾計劃改革品牌、翻新分店並重返內地市場，但接手後經營問題頻頻浮現。目前全港仍有約15間分店營運中，中秋將至，這家擁有41年歷史、以冰皮月餅聞名的品牌未知能否藉中秋檔期舒緩經營壓力，但管理層若未能釋除大衆疑慮，中秋可能反過來成為品牌的催命符。

你對這件事有什麼看法？是否也曾是大班的顧客呢？如有什麼特別的回憶，也歡迎跟我分享～

北上消息成風 餐廳星期六休息

最近北上消費的熱潮確實對香港本地餐飲業帶來了不小的衝擊。越來越多港人選擇週末到深圳等地消費，享受更高性價比的餐飲和娛樂體驗，導致本地餐廳在週末反而變得冷清。

今天路過一間過往曾進餐數次的餐廳，印象中味道𣎴錯，而且也多顧客，原以為11點未開門做生意或結業，原來是星期六休息。這顯示部分餐廳甚至選擇在週六、週日縮短營業時間或乾脆休息，以減少營運成本。這種情況在旺區尤為明顯，過去週末需要排隊的酒樓，如今也出現空桌現象。連鎖餐飲品牌如大家樂、大快活等也發出盈利警告，反映整體行業壓力不小。

傳新世界發展875億再融資夠數

根據最新消息，新世界發展（0017.HK）正接近完成其高達 875 億港元的再融資計劃，目前已獲得幾乎所有貸款銀行的初步同意，包括早前曾反對的銀行。不過，仍有少數銀行尚未提交正式書面承諾，而這將決定交易能否在 6 月 30 日前落實。

此外，新世界已成功支付一筆美元債券的利息（約 505 萬美元），避免觸發違約條款，為再融資談判爭取了寶貴時間。若最終能獲得所有銀行的書面支持，將大大紓緩其短期現金流壓力，並有望穩住市場信心。

然而，市場對其整體流動性狀況仍存憂慮，特別是早前延遲支付四隻永續債利息，引發債券價格下跌與投資者不安。

不過，新世界發展成功完成高達875億港元再融資為意料之內，香港政府和銀行界都難以承擔新世界發展出事的負面影響，而新世界發展現時資產仍然豐厚，長命債長命還，三贏局面。