2017年2月12日星期日

2017年樓市會下跌嗎?

每年都有人看淡樓市,但看好的更多,筆者作為樓市淡友,這文章分析得很好,拐點似乎愈來愈近。

午言:香港樓市的拐點

香港樓市在2003年因SARS的衝擊而產生價格低谷,隨後穩步攀升,到今年已經持續上升了14年。看好香港樓市的人大都激情萬丈,數如過江之鯽。

2016年11月的時候,曾在報刊中看到一篇堅決看漲香港樓市價格的文章,對香港樓價上漲讚不絕口,其中談到了看漲香港房地產的四大因素:一是美國經濟基本面其實還很薄弱,美聯儲局不會很快加息,低息環境還會存在很多年;二是香港經濟基本面還非常健康,居民收入增加很快;三是來自中國國內購買力源源不絕,不管是作為海外資產配置,還是擔心人民幣大幅貶值,反正大量的資本正從中國國內流向香港房地產市場;四是香港政府的土地供應一直跟不上,提出的預算計劃總是做不到,造成居民住宅樓供不應求。

低息環境已改變 港經濟續下滑

時過境遷,到了現在,2017年的1月,以上的4個觀點基本都已不復存在。首先,美聯儲局一如預期在去年12月加息,2017年的3次加息已經是勢在必行。美國的經濟狀况以及新總統與美聯儲局不甚和諧的關係,意味着加息的次數很可能還會超過預期。全球範圍的低息環境已經發生改變。香港跟隨美國加息後,居民的供樓負擔一定會開始上升。

其次,香港的經濟面正在繼續下滑。曾經賣得如火如荼的保險受到了諸多的限制。零售業也毫無起色,英國、日本因匯率受益正在變成新的購物天堂。地產業方面受到政府出台「新辣招」的影響,銷售量也開始急劇下降。總之,打工階層對2017年收入的預期也正在不斷地被調低,「凍薪」、「降薪」之聲開始出現。

另外,去年11月香港政府出乎意料地出台了「新辣招」,外來的購房者現在要繳納30%的稅。這其實是相當重的一個負擔。很多人認為,中國人錢很多,多付30%根本不算什麼。但試問這些根本不在乎多付30%的人,有沒有已經在香港購房?海外已經有了多少房產?香港永久居民購第二套房,也要負擔15%的稅,加上以前已經出台的種種措施,市場的購買力早已大幅降低。再加上中國也進一步加強了杜絕人民幣非法外流的種種措施,國內的資本也愈來愈難流入香港。香港地產最重要的外來「水源」已經差不多斷了水。

最後,香港政府最新的施政報告也非常明確。原來的土地和房屋開發政策被認定只是搞「假大空」,但出來的數字說明政府這次來真的了。首先,2017年的即將發售新樓單位有3.3萬個,而去年的消耗量才1.6萬。考慮到「新辣招」的影響,今後幾年的銷售數字很有可能還要低,供過於求很明顯。此外,政府又宣布新增25塊土地供應,5年內可以提供6萬個住宅單位,未來3到4年的一手私人住宅潛在供應將達到9.4萬伙,創下2004年有紀錄以來的新高。未來一段時間的新樓盤的不斷推出勢必會拉動房價下行。

拐點就在當下

即便如此,香港樓市的長期持續上漲給了購買者莫大的信心。看好香港樓市的人還是佔大多數,普遍的觀點是居民不僅不會賣出房產,而且相當一部分人還會積極地用積蓄投資新的房產,包括給自己的子女購置。當前,看好香港樓市的還僅有的一個重要理由就是:你看,香港的樓價根本就沒有跌,還在漲,什麼辣招什麼資本管控,根本沒用。但其實,當所有的基本面因素已經不在,唯一的上漲理由,就是價格還在上漲的時候,市場已經進入傻子博弈的階段。拐點就在當下。

是的,香港的樓市似乎依然異常地火熱。新世界公司開發的荃灣柏傲灣發售的第一批400伙單位,累積超過7000人登記入票,估計約20個人搶一個單位。是因為貪婪嗎?還是對無房的恐懼呢?我們毋須考究,不得而知;但在2017年,香港樓市的拐點即將清晰地浮現於我們眼前。

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